오피스텔 분양 매매 및 투자 할 때 주의할 점

요즘 1인 가구의 증가로 아파트와 같은 구조를 가진 오피스텔이라는 뜻의 `아파텔'이 새로운 주거 형태로 인기가 많아지고 있습니다.

 

일부 오피스텔의 경우에는 아파트 단지와 함께 있어서 아파트의 부대시설과 서비스를 함께 이용하기도 합니다. 이렇게 아파트와 오피스텔의 장점을 흡수하면서 투자의 수요도 점차 증가하고 있습니다.

 

 

오피스텔의 장점 

1. 업무용 오피스텔은 사실상 주택이 아니라 상가에 들어가므로 주택수에 포함되지 않습니다. 하지만 주거용 오피스텔은 주택이 되므로 기존에 주택을 가지고 있다면 1세대 다주택자가 될 수 있습니다. 그러나 오피스텔의 취득세는 어떤 용도로 사용하든 주택의 세율을 적용받지 않고 상가의 세율을 적용받습니다.

 

2. 오피스텔을 찾는사람보다 공급량이 부족한 경우 가격이 오를 가능성이 있습니다.

 

3. 전용면적 120제곱미터 이하인 주거용 오피스텔의 경우 바닥 난방이 가능하며 욕실의 면적 제한도 풀렸기 때문에 월세를 놓기가 수월해졌습니다. 오피스텔의 규제가 완화될수록 해마다 해마다 투자 선호도가 높아지고 있습니다.

 

4. 매달 안정적인 월세를 받을 수 있습니다.

 

5. 주택은 전매 제한 강화와 1순위 제한, 재당첨 제한 그리고 2순위 통장 필요 등의 규제가 매우 많습니다. 하지만 오피스텔은 규제가 적고 은행에 예금하는 것 보다 높은 수익률을 올릴 수 있어서 금리가 낮을수록 투자 가치가 높아집니다.

 

 

취득 매매시, 세금

오피스텔 취득시 취득세율이 4.6%로 주택의 1.1~3.5보다 높지만 여러 채를 취득한 경우 주택처럼 세율일 8% 또는 12%로 중과되지 않는 장점이 있습니다. 또 한 2년 이상 보유한 후에 팔면 6~45%의 일반 과세만 적용됩니다.

 

 

 

 

분양가와 월세

오피스텔은 매매할 때 교통이 편리하고 위치가 좋은 역세권에 있는 것을 사야합니다. 또한 새로 지어진 오피스텔이 아니더라도 지어진 지 3년 정도 지난 오피스텔을 공매나 경매로 저렴하게 구입하는 것도 괜찮습니다.

 

새로 지은 오피스텔을 분양 받을 경우 회사가 분양을 잘 되게 하려고 월세를 주변 시세보다 높게 잡는 경우가 많습니다. 그렇게 되면 주변 오피스텔 보다 수익률이 높다는 이유로 분양가가 비싸게 책정될 수 있습니다.

 

이런 경우에는 계약을 미루고 지켜보는 것이 좋습니다.  완공된 후에 시간이 어느 정도 지나고 가격과 월세의 거품이 빠진 다음에도 얼마든지 매수할 수 있기 때문입니다.

 

 

매매 가격과 공실률

오피스텔의 매매가가 저렴하다고 무조건 구입하면 안됩니다. 싼 것은 무엇이든 다 이유가 있다고 생각합니다. 주변의 시세보다 내가 사려는 오피스텔이 저렴하다면 지하철 역이 멀거나 교통이 불편하거나 편의 시설이 없는 등 생활이 불편할 가능성이 아주 큽니다. 

 

공실이 많다면 임대수익률은 당연히 낮을 수 밖에 없습니다. 매수 전에는 반드시 공실률을 확인해야 합니다. 이것은 인근 공인중개사 사무실을 직접 방문해야만 알 수 있습니다. 

 

이때 거래를 성사시키기 위해 공실율을 정확히 말해주지 않는 곳도 있으므로 한 곳만 방문하지 말고 여러곳을 다녀야만 정확한 정보를 알 수 있습니다. 

 

 

오피스텔 사전 분양 주의하기

시행사가 오피스텔을 분양하려면 대지소유권을 확보한 뒤에 신탁계약이나 분양 보증을 받아 관할 시청곽 군청, 구청에 분양 신고를 한 뒤에 분양해야 합니다. 

 

그런데 시행사가 사전에 예약금을 받고 동과 호수를 지정해 준다고 사전 분양을 하는 경우가 종종 있습니다. 이럴 때 시행사가 부도나거나 분양신청금을 다른 용도로 유용한다면 투자자들은 정식 분양계약서를 받지 못하고 손해를 볼 수가 있으니 주의해야 합니다.

 

계약금이나 중도금, 잔금은 분양광고 및 분양계약서가 기재된 지정 계좌로만 입금해야 합니다. 오피스텔 분양시 미당첨자들의 청약신청금은 7일 이내에 환불받도록 되어 있습니다. 

 

규제 지역에서 우선 분양을 받는 `해당 지역 거주자' 판단 기준일은 분양 광고일입니다. 

 

오피스텔이나 생활형 숙박시설도 규제 지역에서 50실 이상 분양하는 경우에는 청약 홈페이지를 통해서 청약신청을 해야합니다.

 

 

 

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